Button_prev_off  Button_next_off
Boldog szülinapot!
Hirlapom
 
 

A jogász válaszol


Kedves latte olvasók, jogi szakértőként szerepelek a site-on és ezúton is biztatlak titeket, hogy jogi problémáitokkal forduljatok bátran hozzám, ígérem, hogy a kapacitásomhoz mérten igyekszem mindenkinek korrekt és gyors tanácsadást nyújtani!

Elérhetőségeim:
Web: www.gglaw.hu
Dr. Géczi Beatrix ügyvéd
Géczi & Géczi Ügyvédi iroda
Székhely: 1024 Budapest, Margit krt. 15-17. I/3.
E-mail: drgbea@gmail.com
Tel.: 06 (20) 9786030

Az ingatlant terhelő vezetékjog

Az elmúlt hetekben országszerte több ezer családot sokkolt a hír, hogy a helyi áramszolgáltató ún. vezetékjogot jegyeztetett be az ingatlanára. A tudomásszerzésre az esetek többségében előzetes értesítés nélkül, kizárólag a földhivatali bejegyző határozat és egy rövid tájékoztatás postai úton való megküldésével került sor. Jogorvoslatként az ingatlanok tulajdonosainak 22 munkanapon belül, 10.000,-Ft. összegű eljárási illeték lerovása melletti fellebbezési lehetőség áll rendelkezésére. Az áramszolgáltató a 2007. évi LXXXVI. tv-ben (Vet.) előírt törvényi kötelezettségére hivatkozik, mely szerint a tíz évvel korábbi létesítésű vezeték vagy villamos berendezés, amennyiben ezek elhelyezésére vonatkozólag vezetékjog az ingatlan-nyilvántartásba nem került bejegyzésre öt éven belül (tehát 2012. végéig) kérheti a vezetékjog megállapítását illetve a vezetékjog bejegyzésére alkalmas határozat kiadását. A törvény további rendelkezései értelmében, mivel a vezetékjog bejegyzése többletjogot vagy többletkötelezettséget sem a szolgáltató sem pedig a tulajdonos oldalán nem keletkeztet (mivel csak az évtizedek óta fennálló tényleges helyzetet rögzíti) így nem jár együtt kártalanítással. Tehát a dolognak látszólag annyi értelme van, hogy az ingatlan tulajdonos a tulajdoni kap III., az ingatlan terheit felsoroló részében kénytelen szembesülni ezzel a teherként szereplő bejegyzéssel. Kétségtelen, hogy mint minden szolgalmi jellegű jogosultság, úgy a bejegyzett vezetékjog is negatív befolyással bírhat az ingatlan értékének megállapításánál, adásvétel vagy éppen a banki fedezetértékelés esetén. Az értékcsökkenés mértékét az ingatlanforgalmazók, valamint a banki szakemberek mintegy 10 %-ra becsülik. Sőt, fennáll az elméleti lehetősége annak is, hogy bankkölcsön esetén a későbbi vezetékjog bejegyzés (amely nyilvánvalóan a pénzintézet előzetes engedélye nélkül történt) ürügyül szolgálhat a kölcsönszerződés egyoldalú felmondására is. Bár a fellebbezés kimenetele kétséges, mégis érdemes az érintett ingatlanok esetében egyenként mérlegelni a jogalkotó intézkedése révén elszenvedett tényleges kár mértékét, hiszen az eset a társadalmi és az egyéni érdek ütközésének klasszikus példája. Aggályos lehet például, ha az ingatlant a vezetékjog keletkezését követően, azonban annak bejegyzését megelőzően, tehermentesen vásárolták meg.                                                                                               

A közös ingatlan sorsa válás esetén

A házasság felbontásakor - az egyéb járulékos kérdések mellett - a feleknek rendezniük kell a közös lakás használatával illetve tulajdonjogával összefüggő kérdéseket. A házastársak osztatlan közös tulajdonába tartozik mindaz, amit a házassági életközösség ideje alatt akár együttesen, akár külön-külön szereztek, kivéve azt, ami valamelyik házastárs különvagyona. Gyakran előfordul, hogy egy vagy akár több ingatlan is csak az egyik házastárs nevén szerepel. Ebben az esetben, amennyiben ezeket már az életközösség fennállása alatt szerezték, a másik fél ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosnak minősül. Természetesen van mód e vélelem megdöntésére, tehát bizonyítani lehet, hogy az adott ingatlan eleve valamelyik fél különvagyonához tartozott vagy az életközösség fennállása során a házas felek külön megállapodásban rendezték annak vagyonjogi sorsát. A házastársi közös vagyon megosztásánál a nehéz gazdasági helyzet miatt gyakori, hogy a felek nem tudják kifizetni egymást és magukhoz váltani a másik fél ingatlan részét. Jellemző probléma továbbá, hogy a megváltási árból a közös lakást elhagyó fél nem tudja megoldani a lakáshelyzetét. Ezekben az esetekben marad a kényszerű együttélés, amely a lakás megosztott használatával oldható meg. Mivel ez gyakran vezet konfliktushoz az egyébként is megromlott viszonyban levő felek között, végső megoldásként felmerülhet a lakás közös értékesítése is. A lakásból távozó házastárs egyébként jogosult a lakáshasználati jog ellenértékének rá eső részére, azonban dönthet úgy is, hogy a lakást elhelyezési és térítési igény nélkül hagyja el. A gyors válás érdekében sokan döntenek úgy, hogy nem a házasság felbontásával egyidejűleg, hanem csak egy későbbi vagyonjogi perben rendezik a közös ingatlan sorsát. Nem árt tudni azonban, hogy a külön keresettel történő érvényesítés esetében a vagyon értékének megfelelő összegű illetéket kell leróni, míg az ún. közös megegyezéses bontás esetén csak a tételes illeték összegét (jelenleg 12.000,-Ft.) kell megfizetniük a feleknek.                     

Olvasói kérdések a profilomon

A hozzám érkezett olvasói kérdésekre adott újabb válaszaimat a profilomon találjátok!

http://www.latte.hu/user/geczy-bea

Válaszoltam az olvasói kérdésekre!

.... a késedelemért elnézést kérek, a válaszokat a profilomon találjátok! 

Foglaló és előleg - mi a különbség?

A szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás jeléül, szokásosan a vételár 10 %-ának megfelelő összegű foglalót lehet adni. Sokan már a vételi szándéknyilatkozattal egyidejűleg vagy egy ”sajtpapíron” kézzel firkantott átvételi elismervény alapján is fizetnek „foglalót”, pedig ez a jogszabály szigorú értelmezése szerint nem szabályos. Az adásvételi szerződésben a felek általában nyilatkoznak, hogy a foglaló jogi természetével tisztában vannak, miszerint amennyiben a teljesítés az eladó érdekkörébe tartozó okból hiúsulna meg, úgy a foglaló kétszeres összegét köteles vevő részére visszafizetni, míg ha a teljesítés a vevő érdekkörében felmerülő okból hiúsulna meg, úgy a vevő a foglalóként átadott összeget véglegesen elveszíti. Amennyiben bankhitelből történik a vételár kiegyenlítése általában javasolni szoktuk, hogy kerüljön be a szerződésbe az a kikötés, hogy nem tekinthető a vevő érdekkörében felmerülő meghiúsulási oknak, ha a vételár megfizetése a banki ügyintézés elhúzódása miatt késedelmet szenved vagy a szerződésben rögzített  fizetési mód ”a bank akadékoskodása miatt” végleg csődöt mond. E kitétel esetén a felek a foglaló érintése nélkül megállapodhatnak a fizetési határidő meghosszabbításában és megegyezhetnek más fizetési módban. Azonban a fenti kikötés hiányában kizárólag az eladó jóindulatán múlik, hogy hajlandó-e együttműködni a fizetési határidő meghosszabbítása illetve a szerződés módosítása vonatkozásában és lemond-e a foglalóra vonatkozó jogos igényéről. A foglalóval szemben az előleg jogcímén átadott teljes összeg a szerződés bármely okból történő meghiúsulása esetén visszajár, hiszem azt nem biztosítéki jelleggel, hanem a vételár részeként kerül megfizetésre.                

Devizahitelesek, bajban...

Néhány éve egy banki szakértő tanácsára a meglévő forinthitelemet deviza alapúra cseréltem, később a kedvező kamatozás miatt az autóvásárláshoz is svájci frank alapú kölcsönt vettem igénybe. A forint gyengülése miatt mindkét hitelem törlesztő részlete drasztikusan megemelkedett. Kérem szíves tanácsát, hogy mit tegyek ebben a helyzetben?  

A kérdés megválaszolásához feltételeztük, hogy olvasónk nem veszítette el az állását, így a lakáscélú kölcsönökre vonatkozó készfizető kezességről szóló új jogszabály rendelkezései nem vonatkoznak rá.

Először is mindkét pénzintézetnél személyes konzultációt javasolunk a törlesztő részletek csökkentésének lehetőségéről. A kormány a pénzügyi válság kirobbanását követően, a múlt év november elején kilenc hitelintézettel megállapodást írt alá a hitelesek megsegítéséről. Eszerint a devizaalapú hitellel rendelkezők esetén kritikus helyzetben, meghatározott bankoknál, kérhettek fizetési halasztást vagy a törlesztési idő meghosszabbítását. Ez a megállapodás eredetileg tavaly év végéig, vagyis 2008. december 31.-ig volt érvényben. A kormány folytatta a tárgyalást a bankokkal annak érdekében, hogy ezek a lehetőségek továbbra is az ügyfelek rendelkezésére álljanak. A Bankszövetség – tekintettel a forint árfolyamgyengülésére - 2009. február 16.-án önállóan is kezdeményezte a tavaly év végi megállapodás újbóli hatályba lépését, melyhez jelenleg 11 magyar bank csatlakozott (Raiffeisen Bank, OTP Bank, CIB Bank, FHB Bank, Takarékszövetkezeti Bank, MKB Bank, UniCredit Bank, K&H Bank, Allianz Bank, Porsche Bank). http://www.bankszovetseg.hu/anyag/feltoltott/Devizahitelek_merseklese.pdf

Felmerülhet még megoldásként – ha ennek fedezete adott - az előtörlesztés is, ez esetben is célszerű próbálkozni a szerződésmódosítási díj és egyéb költségek (pl. közjegyző) elengedésével. A forinthitellé alakítás lehetősége is szóba jöhet, ezt azonban az általános szakértői megítélés nem tekinti jó megoldásnak.  Amennyiben a módosított törlesztő részletek még mindig nem elfogadhatók vagy a pénzintézet egyáltalán nem mutat együttműködési hajlandóságot, legvégső esetben meg lehet próbálni „neki menni a banknak”. Tapasztalatom szerint, a törlesztő-részletek összegének növekedése nemcsak a devizaárfolyam emelkedése miatt következik be, hanem a bank - mivel profitorientált alapon működik, ráadásul próbálja kompenzálni az eddigi veszteségeit is - egyoldalú szerződésmódosítással a hitelkamat mértékét is egyidejűleg megemeli. Véleményem szerint a bank előző eljárása a jelenleg kialakult válságban vitatható, hiszen az együttműködési kötelezettsége miatt az ügyfél érdekeire is tekintettel kell lennie. Érdekes helyzetet eredményez, ha az aktuális deviza-árfolyamon számított tőke és járulékkövetelés már meghaladja a fedezet (pl. gépjármű) jelenlegi vagy akár megvételkori értékét. Az adós részéről felmerülhet, hogy érdemes-e egyáltalán fizetnie az elviselhetetlen törlesztő-részleteket és ennek következtében elszegényednie vagy pedig inkább hagyni kellene, hogy a bank a fedezetet érvényesítse és pereskedjen vele a fennmaradó hátralék megfizetéséért. Mindenesetre személyre szabott megoldással csak az adott kölcsönszerződés, a biztosítéki megállapodások és az adós helyzetének konkrét ismeretében szolgálhatunk.          

A kiskorú nevére vásárolt ingatlan bérbeadása vagy átruházása

Kiskorú gyermekünk a nagynénitől örökölt egy belvárosi lakást. Az ingatlant a gyermek nagykorúvá válásáig bérbeadással kívánjuk hasznosítani. Kérem szíves tanácsát, hogy erre – illetőleg az ingatlan esetleges eladására -  milyen feltételekkel van lehetőségünk?

A kérdés megválaszolása előtt érdemes tisztáznunk, hogy a magyar jogszabályok szerint vajon ki is számít kiskorúnak.
A Polgári Törvénykönyv hatályos rendelkezései értelmében kiskorúnak minősülnek a 18. életévét be nem töltött személyek, kivéve, ha a kiskorú – gyámhatósági engedély birtokában – 18 éves kora előtt házasságot köt.
Ahogyan a házasságkötéshez, úgy a kiskorú minden egyéb jognyilatkozatához is gyámhivatali jóváhagyás kell.
Az érintett jognyilatkozatok tételes felsorolását a gyámhatóságokról, valamint a gyermekvédelmi és gyámügyi eljárásról szóló 149/1997. évi kormányrendelet tartalmazza. A hivatkozott jogszabály értelmében a hatóság engedélye kell többek között a kiskorú által örökölt (vagy bármely egyéb módon megszerzett) ingatlan eladásához, hasznosításához (pl. bérbeadás) illetőleg az ingatlan esetleges megterheléséhez.
Gyakori, hogy a szülők - az öröklési illetéket kikerülendő - a gyermekük nevére vásárolják meg a családi ingatlant. Sokan nem gondolnak arra, hogy ezzel a döntéssel a gyermekük nagykorúvá válásáig megfosztják magukat az ingatlannal kapcsolatos rendelkezési jog szabad gyakorlásától. Döbbenten veszik tudomásul, hogy az ingatlan feletti bármely rendelkezéshez a gyámhatóság jóváhagyására van szükség. Ugyanez a szabály vonatkozik egyébként a kiskorú résztulajdonában levő ingatlanokra is.                               
Az eladással vagy az ingatlan hasznosításával realizált bevétel kizárólag a gyerek javára használható fel, annak összegét gyámhatósági fenntartásos betétkönyvben kell elhelyezni, amelyből pénzfelvétel csak a gyermek érdekében, számlákkal igazolt módon történhet.
A bérbeadás illetőleg eladás esetében a gyámhivatal - kétség esetén szakértő bevonásával - vizsgálja, hogy a benyújtott szerződésben szereplő bérleti díj illetőleg vételár – megfelel-e a reális piaci (forgalmi) értéknek. Az ingatlan állagát érintő munkálatokhoz, még az értéknövelő beruházásokhoz is hatósági engedélyre van szükség. Amennyiben a gyámhatóság a jóváhagyást megtagadja, a szülők az elutasító határozatot közigazgatási perben támadhatják meg.

A házassági szerződésről

A vőlegényem az év elején megkérte a kezem, az esküvőt szeptemberre terveztük. Nyár elején a párom felvetette, hogy a házasságkötés előtt házassági szerződést szeretne kötni velem. Nekem ez nagyon rosszul esett, mert úgy éreztem, hogy nem bízik bennem. Sokat veszekedtünk emiatt, végül az esküvőből nem lett semmi. Kérem tanácsukat, hogyan beszélhetném le a vőlegényemet a házassági szerződés megkötéséről? (Olvasói kérdés)                        
 
A vőlegény lebeszélése helyett kérem engedje meg, hogy elmagyarázzam, miért is előnyös mindkét fél számára a házassági szerződés megkötése. A vőlegénye szándéka nem bizalmatlanságot takar, sokkal inkább azt bizonyítja, hogy előrelátó, megfontolt ember a választottja, aki az élet nem várt fordulataira is igyekszik felkészülni.                      
 
Az először házasulók közül sokan nem is tudják, hogy a házasság megkötésével az életközösség idejére házastársi vagyonközösség keletkezik. Ez azt jelenti, hogy minden közös tulajdonnak számít, amit a házasság időtartama alatt akár együttesen, akár külön-külön szereznek.
E főszabály alól kivételt képez az a vagyon, amely valamelyik házastárs különvagyonához tartozik. Ilyenek például a már a házasságkötéskor is megvolt, a házasság fennállása alatt örökölt vagy ajándékba kapott illetőleg a személyes használatra szolgáló valamint a különvagyon értékén a későbbiekben megszerzett vagyontárgyak.
Ha később esetleg válásra kerül sor, a fentiek szerint keletkezett közös vagyon – ellenkező megállapodás hiányában - fele-fele arányban oszlik meg.
A külön megszerzett és a törvény erejénél fogva közös vagyonba kerülő vagyonelemek közül kiemelést érdemel a munkabér, a jutalom és a vállalkozásból származó jövedelem, de ide tartozik a nyeremény, a feltalálói díj valamint a művészek honoráriuma is. Érdemes megjegyezni, hogy pl. a házasság fennállása alatt szerzett üzletrész illetőleg a különvagyonba tartozó ingatlan bérbeadásából származó jövedelem is a közös vagyon körébe kerül.      
A családjogi törvény azonban lehetőséget biztosít arra, hogy a házasuló felek, illetve a házastársak egymás közötti vagyoni viszonyaikat - a vagyonközösség előzőek szerinti általános szabályaitól eltérően - szerződéssel rendezzék.
A házassági szerződésben a házasulók a törvénytől eltérően is meghatározhatják, hogy mi kerüljön a közös, illetve a különvagyonba. Válás esetén így vita – és bizonyítási nehézségek – nélkül zajlik le a vagyonmegosztás. Házassági szerződés tehát a házasságot megelőzően és annak fennállása alatt is köthető, és annak hatálya nem csak a már megszerzett, hanem a jövőben megszerzésre kerülő vagyontárgyakra is kiterjedhet.
A házassági szerződés célja egyrészt a korábban megszerzett vagyon védelme, másrészt pedig a jövőbeni – a törvény alapján automatikusan létrejövő – vagyonszerzési közösség megakadályozása illetőleg korlátozása.         
A szerződés érvényességéhez annak közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalása szükséges, annak tartalma utóbb a felek közös megegyezésével szabadon módosítható, felbontható vagy megszüntethető.
Házassági szerződés illetőleg a felek megegyezése hiányában a bíróság rendelkezik a házassági vagyon megosztásáról. A házasfelek megromlott kapcsolata illetőleg a bírósági eljárás nehézkessége miatt a jogerős döntésre azonban gyakran csak hosszú évek elteltével kerülhet sor. Az elhúzódó eljárás költsége pedig többszöröse a házassági okirat megszerkesztésének egyszeri díjánál.               
Talán sikerült meggyőznöm Önt, hogy a házassági szerződés megkötése mindenki számára ajánlatos, de különösen fontos lehet azok számára, akiknek előző házasságból származó gyerekeik vannak, a vállalkozóknak, azoknak, akik jóval vagyonosabbak mint a választottjuk illetve akiknek a párja jelentős adóssággal rendelkezik.
 

A haszonélvezetről

A szüleim még az egyetem alatt vásároltak egy lakást a nevemre, kettejük holtig tartó haszonélvezeti jogával terhelten. Én kollégiumban laktam, így a lakást ők használták. Időközben az édesanyám meghalt és apámhoz a lakásba odaköltözött egy idegen nő. Mikor megkaptam a diplomát, nekem is szükségem lett volna a lakásra, de apám elhajtott, hogy amíg ő él, oda én be nem teszem a lábamat. Attól is tartok, hogy apám halála után az élettársa továbbra is a lakásban akar maradni. Kérem segítségét, hogyan juthatnék mielőbb a jogos tulajdonomhoz? (Olvasói kérdés)
 
A hatályos szabályozás értelmében a holtig tartó haszonélvezeti jog – kivéve, ha a jogosult még életében lemond e jogáról – egészen a halála napjáig megilleti a haszonélvezőt. Amennyiben tehát az édesapja e jogát gyakorolni kívánja, Ön ez ellen sajnos nem léphet fel jogszerűen. Az élettárs esetében azonban más helyzet, neki az édesapja halálát követően el kell a lakásból költöznie, mivel a holtig tartó haszonélvezeti jog legkésőbb a jogosult halálával megszűnik.
 
A haszonélvezeti jog lényege, hogy a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja és hasznait szedheti.
 
A haszonélvező a fenti jogai révén még a tulajdonossal szemben is védelmet élvez, így a tulajdonos néhány alapvető jogát (birtoklás, használat és a hasznok szedésének joga) csak annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező e jogaival élni nem kíván. A lakás fenntartásával kapcsolatos költségek és közterhek - a rendkívüli javítások és helyreállítások kivételével – a haszonélvezőt terhelik.
 
A haszonélvezeti jog személyhez kötött jog, így azt a haszonélvező nem ruházhatja át más személyre, de annak gyakorlását átengedheti. Jogosult pl. az ingatlan bérbeadására is, de csak akkor, ha a tulajdonos - azonos feltételek mellett - a dolog használatára nem tart igényt.
 
A haszonélvezeti jog megszűnhet lemondással is, amely történhet ingyenesen vagy ellenérték fejében. Ha a haszonélvezet ily módon szűnik meg, a haszonélvező köteles a dolgot visszaadni. Felelős a dologban bekövetkezett károkért, kivéve, ha bizonyítja, hogy úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. A rendeltetésszerű használattal járó értékcsökkenést viszont nem köteles megtéríteni.
A haszonélvezeti jog megszűnik még abban az esetben is, ha a haszonélvezet tárgya, tehát a lakás megsemmisül, tehát az eredeti rendeltetési céljára véglegesen alkalmatlanná válik), ekkor a tulajdonos nem köteles azt helyreállítani.
 
A fentiek alapján indokolt a kérdés, hogy milyen jogok illetik meg egyáltalán a tulajdonost? A tulajdonos jogosult a lakás feletti rendelkezési jog gyakorlására, ami azt jelenti, hogy pl. eladhatja a lakást. A lakás tulajdonosának megváltozása azonban – a haszonélvező e jogról való lemondása hiányában – önmagában nem szünteti meg a haszonélvezeti jogot. A tulajdonosnak lehetősége van még a lakás megterhelésére (pl. jelzálogjog alapítása). Tulajdonosként továbbá ellenőrizheti, hogy a haszonélvező rendeltetésszerűen használja-e az ingatlant.
 

Kapcsolódó anyagok

Article
Cikk
Ennek a tartalomnak a megtekintéséhez Adobe Flash Player szükséges, melyet innen letölthet.